我国中小城市房价调控存在问题论文

发布时间:2018-06-16 14:26 编辑:admin666
  近年来,政府对房地产行业的宏观调控政策手段逐渐健全和多样化,在一定程度下有效抑制了房价过快上涨的问题。然而,自从今年的“国五条”调控政策细则发布以来,一方面,大部分一线省会城市的房价不降反升;另一方面,二三线城市的房价更是全面飙红,个别城市还出现了双位数的增幅,中小城市房地产调控陷入了“一轮调控一轮涨”的怪圈。可见,对房价进行有效的调控,完善我国房地产市场,特别是抑制中小城市的房价过快上涨,并不是一朝一夕的事情。截至2017年3月,我国的城市化比例为52.6%,每年约有2017万的农村居民需要进城,这还不包含现有的2亿已经生活在城市的农民工,这些新一代的城市移民给中小城市商品房带来了强大的购买力。在新型城镇化的背景下,加上一线大城市高企的房价,促使了中小城市的阶段性住房刚性需求的快速释放,给中小城市的房地产调控增加了难度。因此,要避免中小城市房价继续推高,除了需要国家利用市场经济的杠杆进行自动调控以外,更需要强有力的宏观政策调控和地方政府的积极配合。本文将围绕我国中小城市房价调控存在问题进行讨论,并提出相关对策建议。  (一)地方政府过度依赖土地财政  国家通过经济政策、行政手段等一系列措施对中小城市的房地产业进行宏观调控。然而,这些调控手段的落实和执行最终还得依靠地方政府,地方政府成了宏观调控政策是否有效贯彻的关键。可是,土地财政是中小城市地方政府财政收入的主要来源,地方政府在利益的驱使下和地方财政的压力下,在对房价调控政策的具体执行上往往不彻底甚至不作为,导致中央的宏观调控政策在某些中小城市成为空话。房地产行业是推动中小城市地方经济增长的主导产独自夜归的女孩业,地方政府通过出卖土地使用权和收取房地产税收的方式吸纳大量的财政资金,从而发展地方经济和领导个人政绩。部分地方政府甚至刻意囤积土地,减少土地供给,使得中小城市地价持续攀升。另外,各种名目众多的税收杂费,加重了房地产开发商获得土地的成本,这些增加的成本最终都会转嫁到普通购房者的身上。  (二)中小城市房地产融资体系不健全  我国房地产行业的融资方式单一,绝大部分是政策性的融资模式,与开放的市场化的融资模式相比,效率很低。中小城市的房地产开发商一般采用向商业银行贷款为主的间接融资模式。追求利润最大化,是商业银行的根本原则,而房地产行业对信贷资金有着非常强的依赖性,是资本高度集约型行业。一方面,房地产开发商通过向商业银行融资进行项目开发;另一方面,老百姓购房也只能向商业银行申请贷款。可见,房地产行业与金融行业是密不可分的,巨大的信贷需求给银行带来了可观的利息收入。虽然近年来央行实施一系列从紧的货币政策,数次调高法定存款准备金率,提高个人住房贷款利率和首付比例,依然无法阻止在利益的驱动下,地方商业银行想方设法地加大对房地产行业贷款融资的发放量,导致了国家宏观调控和地方微观经营的产生矛盾。中小城市的房地产开发商还能通过向信托投资公司融资、社会集资等方式筹借资金,但是这些融资方式都无法保证资金的稳定性和持续性,而且申请手续更为复杂,融资成本更高。在美国次贷危机爆发以后,我国也开始对房地产融资渠道实行更严格的审核与控制,使得原本就非常狭窄的中小城市房地产融资渠道变得更加困难。
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